¿Estás pensando en escriturar por debajo del valor real? Esto podría costarte más de lo que imaginas

POR HÉCTOR SOLÓRZANO

¿Te han sugerido escriturar una propiedad por debajo de su valor real para reducir costos? Quizá te parezca una manera sencilla de ahorrar, pero, ¿sabes realmente lo que implica? A menudo, tomar esta decisión para pagar menos impuestos o reducir otros gastos puede volverse en tu contra. Si estás pensando en comprar o vender una propiedad en México, aquí descubrirás las ventajas y desventajas de escriturar por menos y lo que puede suceder si decides seguir este camino.

Es importante analizar bien esta estrategia, especialmente si has escuchado que puedes vender o comprar por debajo del valor catastral o de referencia. Entender estos conceptos es crucial para que no te sorprendan más adelante con multas o problemas fiscales.

¿Qué implica escriturar por debajo del valor real?

Cuando decides escriturar una propiedad a un valor menor al de mercado, puedes evitar pagar algunos impuestos en el momento, pero también estás renunciando a beneficios que podrían protegerte en el futuro. A continuación, exploraremos los pros y los contras de tomar esta decisión.

Ventajas y desventajas de escriturar por menos

Ventajas (aparentes) de escriturar a un valor menor

Reducción de impuestos inmediatos: Al declarar un valor de escritura menor, es posible pagar menos en el Impuesto sobre la Renta (ISR) para el vendedor y menos en el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) para el comprador. Esto puede sonar atractivo, pero es importante ver más allá de este ahorro inicial.

Menores gastos notariales: El pago de notario suele basarse en el valor declarado de la propiedad. Escriturar por menos significa una disminución en estos gastos, lo cual puede ser conveniente en el corto plazo.

Posibilidad de acceder a créditos adicionales: Al tener menos gastos iniciales, podrías pensar en destinar ese dinero a mejoras o incluso ahorrar para otros propósitos. Sin embargo, hay un gran «pero» en este supuesto beneficio.

Desventajas de escriturar a un valor menor

Problemas fiscales en el futuro: Si en algún momento decides vender la propiedad, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) podría revisar las diferencias entre el precio de compra y el precio de venta, lo que podría resultar en una carga fiscal alta. En este caso, te enfrentarás a un impuesto de ISR sobre las ganancias más elevado del que esperabas.

Complicaciones al obtener un crédito hipotecario: Muchas instituciones financieras utilizan el valor catastral o de referencia para determinar cuánto pueden prestarte. Si este valor es muy bajo, el banco puede ofrecerte un crédito menor al necesario o pedirte una prima mayor para alcanzar el monto que necesitas.

Posibles sanciones legales: Aunque no es común, el SAT puede investigar operaciones sospechosas y determinar que hubo una intención de evasión fiscal. Esto podría derivar en multas e incluso sanciones más graves.

Dificultades para vender en el futuro: Imagina que necesitas vender la propiedad a un precio justo en unos años, pero tu escritura actual refleja un valor mucho menor. Esto puede generar dudas en compradores potenciales e incluso en la notaría, complicando la venta o haciendo que sea menos atractiva.

Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia

Es importante mencionar que los valores de referencia, que incluyen el valor catastral y el valor de mercado, están determinados por el estado y las instituciones de crédito. Aunque no existe una ley que te obligue a escriturar al valor real, hacerlo por debajo del valor de referencia podría atraer la atención del SAT y derivar en una auditoría. Esto ocurre porque, al vender por debajo del valor de referencia, se podría interpretar como una estrategia para pagar menos impuestos.

Qué pasa si compro una casa más barata que el avalúo

Cuando compras una casa a un valor inferior al avalúo, la institución financiera que otorga el crédito puede realizar una revisión para evitar el riesgo de crédito. Esta diferencia también afecta en el futuro, pues al venderla podrías enfrentar un ISR alto debido al aumento en el valor de venta respecto al valor con el que compraste la propiedad.

¿Qué significa esto para ti?

Imagina que, años después, el valor de tu propiedad aumenta significativamente, pero tu escritura refleja un valor mucho más bajo. Si decides venderla, el SAT calculará tus impuestos sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Esta brecha podría hacerte pagar impuestos por una ganancia que no fue real, lo que termina generándote un gasto mayor.

Qué pasa si el valor catastral es muy bajo

El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, ya que se calcula con base en factores generales y no siempre refleja el precio real. Es tentador pensar en escriturar usando el valor catastral para pagar menos, pero al vender, el valor catastral bajo puede ser un obstáculo. Además, si el SAT detecta una discrepancia significativa, podrías tener que enfrentar una auditoría para justificar la diferencia de valores.

¿Es recomendable escriturar a un valor menor?

En general, escriturar a un valor menor puede ser un arma de doble filo. Es tentador reducir los costos en el momento, pero las consecuencias fiscales pueden ser mucho mayores en el largo plazo. Además, el riesgo de evadir impuestos puede salir más caro.

¿Cómo tomar una decisión informada?

Para tomar una decisión adecuada, considera lo siguiente:

Consulta a un experto fiscal o notarial: Un asesor puede ayudarte a entender las implicaciones y a determinar si vale la pena. A veces, los ahorros iniciales pueden costarte más a la larga.

Evalúa tu proyección a largo plazo: Piensa si planeas vender la propiedad en el futuro o si esperas obtener un crédito adicional. Esto influirá en tu decisión de escriturar a un valor justo.

Considera el impacto en la venta futura: Recuerda que cuando vendes, pagarás ISR sobre las ganancias. Escriturar a un valor bajo hoy puede hacer que esta cantidad sea mucho más alta en el futuro.

¿Deberías escriturar a un valor menor?

Escriturar por debajo del valor real en México puede parecer una decisión inteligente a primera vista, pero en la mayoría de los casos, las consecuencias fiscales y legales terminan superando los beneficios iniciales. Además, los gastos notariales representan una parte importante de la compra de una propiedad, y evitar estos costos podría no valer la pena a largo plazo.

Si estás considerando esta opción, asegúrate de evaluar todos los riesgos y no tomes decisiones apresuradas. Lo que hoy puede parecer una solución rápida podría convertirse en un problema difícil de resolver en el futuro.